连环夺宝

精装修商品房“双合同”关系及效力的几个问题

作者:佚名

观点

由于房价调控政策,精装修商品房是近年来开发商普遍选择的销售模式。在该模式中,房地产企业通常同时与购房者分别签订购房合同和装修合同。随着精装修房的交付,因上述模式导致的装修材料信息公示、实际装修成本远低于约定装修价格、装修合同解除及无效等问题逐渐凸显,引起社会广泛关注。

在我们代理的大量精装修商品房纠纷中,“双合同”的关系及效力都是双方首要的争议焦点。本文试图通过梳理在精装修商品房合同纠纷中关于“双合同”关系与效力的司法观点,以期厘清司法实践中可能存在的共性裁判思维,为购房者及房地产企业处理类似争议提供思路。

一、关于“捆绑装修”合法性的裁判观点

(一)拆分价格,捆绑装修销售不必然违法,该行为不构成以合法形式掩盖非法目的,未损害公共利益,装修协议有效

案号:(2015)房民初字第13031号

裁判要旨:“首先,涉诉协议为张某某、田家园房地产公司和田华建筑公司共同订立,系三方合意的结果;结合张某某承诺已然理解并自愿选择订立涉诉装修协议,以及并非一家房地产开发商在该地段销售商品房的事实,张某某提出侵害其自主选择权和公平交易权的主张,本院不予采信;其次,张某某认同所售商品房的品质,并依约定支付了装修费用,捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格,但该情形并不必然导致销售行为的违法性,故其提出拆分价格、捆绑装修的做法实际在掩盖变相涨价之非法目的,已然构成以合法形式掩盖非法目的之主张,本院不予采信。涉诉销售项目的业主具有特定性,不涉及不特定公众利益人的合法利益,即不涉及社会公共利益。故张某某提出涉诉装修协议损害社会公共利益的主张,本院亦不予采信。综上所述,张某某请求确认《幸福家居解决方案协议书》无效的诉讼请求,缺乏依据,证据不足,本院不予支持。”

(二)房地产企业拆分房屋交易款有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑,损害了社会公共利益,双方签订的装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且有违法嫌疑,应为无效

案号:(2018)粤01民终14963号

其裁判要旨如下:“广进公司主导熊某某、曹某某与宏大公司签订装修合同,约定装修款为417798元,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款1309934元,一部分为装修价款417798元,有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑,损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,熊某某、曹某某与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且有违法嫌疑,应为无效。”

二、关于能否“一并解除”的裁判观点

(一)购房者违反装修合同约定,符合解除条件的,房地产企业可以解除装修合同,但装修合同的解除并不直接导致商品房买卖合同的解除

案号:(2018)鄂0116民初6595号 

裁判要旨:“本院认为,双方所签订的《武汉商品房买卖合同》与《房屋委托装修协议》系两个相对独立的合同,童某某在《武汉商品房买卖合同》中,已经履行了全部义务;同时,双方在《武汉商品房买卖合同》中明确约定了单方解除合同的条件及相关事项,原告主张因《房屋委托装修协议》的解除,就直接导致《武汉商品房买卖合同》的解除,显然缺乏事实与法律依据。”

(二)约定“双合同”一并解除实质是对合同解除条件和违约责任后果的约定,购房者不同意一并解除购房合同的,则解除装修合同的条件不成就,购房者不得解除装修合同

案号:(2018)粤01民终14839号

裁判要旨:“本案中,黎某某并未举证证明涉案合同的履行符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任一情形,故本案不适用法定解除。至于约定解除是否成就的问题。因涉案合同同时约定如黎某某要求单独变更或者撤销合同的,则视为黎祖恒根本违约,买卖合同一并解除,实质上是对合同解除条件和违约责任后果的约定。本案中,黎某某不同意解除买卖合同及承担违约责任,故本案中黎某某要求解除装修合同的条件尚未成就,黎某某主张解除案涉装修合同的诉请,依据不足,一审法院不予支持并无不妥。”

(三)购房合同与装修合同均合法有效,在不符合法定或约定条件,双方又未就单独解除达成一致的,购房者单独要求解除装修合同没有事实和法律依据

案号:(2015)宁民终字第5981号

裁判要旨:“当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明,不能提供证据的,人民法院不予支持。袁某与海厦公司签订的《装饰装修合同》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,袁某要求解除合同无事实和法律依据,一审法院不予支持并无不当。”

(四)装修合同约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,购房者未能证明合同订立时存在欺诈或重大误解情形的,无权要求撤销装修合同

案号:(2016)粤民申4838号

裁判要旨:“《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,二审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,与其“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款并无不当。王某以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》,但王某未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形,故二审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张,并无不当。”

(五)装修合同约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,购房者单独要求解除装修合同不符合法律规定

案号:(2018)皖12民终514

裁判要旨:“从本案的认购书及附件中反映,双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了装修合同和商品房买卖合同,但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本,而是房价款的一部分,其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。余某某单独要求解除涉案《装修合同》不符合法律规定。若认为上述合同具有解除的法定事由,可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。”

三、上述裁判观点涉及的问题

 根据上述案例,可以看出法院在处理类似案件时,针对不同的诉讼请求,不同的事实等有不同的裁判观点。通过分析裁判观点,我们认为,购房者和房地产企业在处理类似案件时,可以重点关注如下问题:

(一)购房合同和装修合同是否相互独立

购房合同和装修合同是否相互独立,是法院判断两份合同能否一并解除时的重要因素之一。如两份合同高度关联,在履行上具有相互依存等不可分割的特性的,则多认定两份合同不能单独解除。如两份合同互相独立,则多认定可以单独解除。

从案例来看,在主张两份合同并非互相独立时,房地产企业多以装修合同约定的装修价格实际是总房价的构成部分作为理由。该理由虽有利于房地产企业,但亦会同时带来另外几个问题:

一是,如房地产企业违约,需要按照购房款的一定比例支付违约金时,购房款是否应当按照两份合同的价格之和计算?二是,将装修合同约定的费用全部或部分视为购房款的话,则最后的房屋价格可能违反当时的楼市调控政策。楼市调控政策虽非法律或行政法规,但其关乎广大购房者的利益以及房地产市场的稳定,在此情况下,装修合同是否损害了社会公共利益而应属于无效合同?三是,该种认定,将导致精装修商品房中毛坯费用与装修费用的具体金额无法确定,装修合同中约定的装修价格失去意义,进而可能在装修标准等问题上引发更多争议。

当然,判断两份合同是否独立并非只有通过认定装修款是房价的组成部分这一途径。合同签订主体、合同内容的详尽程度、合同的实际履行情况、合同签订时的楼市调控政策、城建档案资料等,都是判断两份是否相互独立时可以考虑的要素。

(二)“一并解除”条款本身的效力问题

无论购房合同和装修合同是否相互独立,“一并解除”条款本身如有效,自然应当得到遵守。在上述案例中,即使是认为不应当一并解除的(2018)鄂0116民初6595号案件,也认可了装修合同的有效性,且没有直接作出一并解除条款无效的认定。而在(2018)粤01民终14839号案件中,法院认为一并解除条款实际是对合同解除条件和违约责任后果的约定,直接确认了其有效性。

实际上,将“一并解除”条款视为合同的解除条件包含了两层含义:一是将解除购房合同作为购房者行使解除装修合同权利的条件,只有在购房者同意一并解除购房合同的条件时,其才能行使解除装修合同的权利。二是将购房合同的解除作为装修合同解除的结果,即在装修合同被解除时(而无论解除原因为何),购房合同即当然而自动的解除,无须双方再作出解除的意思表示。在实际案例中,应当根据合同约定的具体内容来判断属于哪种含义并确定是否可以适用。

虽然现有案例未否认“一并解除”条款的有效性,但在以下情形中,“一并解除”条款是否有效仍然存在疑问:

1、若装修合同被认定为委托合同,则委托人(购房者)享有任意解除装修合同的权利。此时“一并解除”条款对购房者施加的限制是否违反了“任意”的本意?我们认为,任意解除权赋予了委托人可以挣脱合同法锁的权利,但是并没有规定这种“挣脱”无任何的法律代价。一并解除即可以理解为此处行使任意解除权的“法律代价”。但是,该法律代价的合法性、合理性则需要根据具体情况进行分析与判断。

2、“一并解除”条款约定无论因何种原因导致装修合同解除的,购房合同都必须同时解除。此时,该条款是否因排除了购房者依照合同法第九十四条所享有的法定解除权而无效?我们认为,合同法第九十四条规定的解除权系法定的单方解除权,装修合同约定在已经满足法定解除的情况下仍必须要同时解除购房合同才可以行使法定解除权的,属于排除购房者法定权利的情形。“一并解除”条款作为房地产企业提供的格式文本,其排除购房者法定权利的,应属于无效格式条款。特别是在房地产企业就装修部分存在诸如严重质量问题等根本违约行为时,如仍要求购房者在解除装修合同时必须一并解除购房合同,将极大损害购房者的合法利益,显失公平。

四、结语

随着因精装修引起的纠纷越来越多,纠纷的处理结果必将给房地产企业带来新的挑战。合同的条款设置、合同履行过程中的风险防控措施以及个案中诉讼策略的选择等问题,是房地产企业应当统筹考虑的问题。

而对于购房者而言,则可以通过裁判的导向,根据自身所签合同的具体内容,所处合同履行的不同阶段,所购房屋销售、施工、交付时的具体情况等,以选择行之有效的方法维护自身合法权益。

最后,我们也希望司法机关在案件审理中,能够妥善解决及平衡房地产企业与购房者之间的矛盾及利益。

作者

作者动态

作者其他文章

相关领域

Copyright ? 1998-2018 连环夺宝 京ICP备11012394号